Il Nuovo Postiglione - Tokios Wohnwunder erklärt

Tokio gilt als Ausnahme unter den Weltmetropolen: Während New York, London oder Paris seit Jahren mit explodierenden Mieten und Wohnungsmangel kämpfen, bleibt Wohnraum in Japans Hauptstadt relativ gut verfügbar und – gemessen am globalen Vergleich – noch erschwinglich. Warum?

1) Bauen ist erlaubt – fast überall
Der wichtigste Unterschied liegt in der Bodenpolitik. Japans Zonierung lässt Wohnen in den meisten Nutzungszonen zu, auch in Gewerbelagen. Anträge durchlaufen standardisierte Verfahren, politische Einzelfall-Blockaden sind selten. Das Ergebnis: Projekte werden schneller geplant, genehmigt und realisiert. Wo anderswo über Jahre gestritten wird, entstehen in Tokio laufend neue Einheiten – von Mikro-Studios bis Hochhaus-Komplexen.

2) Kontinuierliche, massenhafte Neubauproduktion
Tokio hat sich über Jahrzehnte eine „Bau-Maschine“ erarbeitet: private Entwickler, Bauindustrie, Banken und Kommunen greifen reibungslos ineinander. Das sichert stetige Fertigstellungen – selbst in Phasen sinkender Veröffentlichungszahlen. Diese Konstanz dämpft Mietdruck, weil zusätzliche Nachfrage nicht sofort auf eine starre Angebotswand prallt.

3) Hohe Dichten, clevere Instrumente
Hohe zulässige Geschossflächenzahlen in zentralen Quartieren und Instrumente wie handelbare „Luftrechte“ ermöglichen Verdichtung, ohne Grund und Boden auszuweiten. Infrastrukturprojekte – etwa die Absenkung von Stadtautobahnen oder Bahnhofsumbauten – werden häufig mit Neubau-Kontingenten gegenfinanziert. So wächst die Stadt nach innen, nahe Arbeit, Handel und ÖPNV.

4) Mieten: flexibel, aber vorhersehbar
Japan kennt keine starre Mietpreisbindung wie in Teilen Europas. Mieten können angepasst werden, doch Mietverträge sind langlaufend und Erhöhungen brauchen Gründe und oft Einvernehmen. Das erzeugt Preissignale (Neubau lohnt sich), ohne Bestandsmieter sprunghaft zu überfordern. Ergebnis: Ein dynamischer Neubau-markt und relativ stabile Bestandsmieten.

5) „Scrap & Build“: der japanische Erneuerungszyklus
Wohngebäude werden häufiger ersetzt als im Westen. Schnelle Abschreibung, Erdbebennormen und technischer Fortschritt fördern Abriss und Neubau. Aus städtebaulicher Sicht hält das den Bestand jung, vergrößert mittelfristig die Kapazität und bringt laufend kleine, punktuelle Ergänzungen in gewachsenen Quartieren – ein permanenter Puffer gegen Knappheit.

6) Bahn- und Zentrenentwicklung statt Randzersiedlung
Tokio verzahnt Wohnungsbau mit einem extrem dichten, zuverlässigen Bahnnetz. Private Bahngesellschaften entwickeln Bahnhofsviertel selbst – mit Wohnungen, Büros, Handel. Wer baut, baut dort, wo Nachfrage sicher ist. Das erhöht Auslastung, verbessert Lebensqualität und rechtfertigt hohe Dichten, ohne Autoverkehr zu erzeugen. Wohnraum entsteht, wo Menschen wirklich wohnen wollen.

7) Kapital, Kosten und Zinsen
Jahrelang extrem niedrige Zinsen hielten Finanzierungskosten überschaubar. Auch nach den jüngsten Zinsschritten bleiben Hypotheken im internationalen Vergleich moderat. Gleichzeitig fließt institutionelles Kapital in renditestabile Segmente wie Mehrfamilienhäuser. Das stärkt die Liquidität, ohne die Mieten aus dem Ruder laufen zu lassen, weil die Angebotsseite mitwächst.

8) Demografie und Vielfalt des Angebots
Tokio wächst durch Binnen- und Arbeitsmigration sowie internationale Zuwanderung. Die Stadt reagiert mit Vielfalt: vom kleinteiligen „apaato“ bis zum hochpreisigen „mansion“. Diese Bandbreite verteilt Nachfrage über viele Marktsegmente – nicht jeder muss in denselben, knappen Wohnungstyp. Der große, heterogene Mietmarkt wirkt preisdämpfend.

9) Was „erschwinglich“ real bedeutet
Tokio ist nicht „billig“ – Spitzenlagen und Neubau sind teuer. Doch im globalen Vergleich erhalten Mieter mehr Auswahl nahe Arbeitsplatz und ÖPNV zu Preisen, die in anderen Weltstädten längst Luxusstatus haben. Die internationale Kaufkraft-Perspektive zeigt: Tokio bleibt für Durchschnittsverdiener nutzbar, ohne auf Randlagen ausweichen zu müssen.

10) Risiken am Horizont
Steigende Bau- und Landpreise, Fachkräftemangel am Bau und strengere Klimavorgaben können die Kostenseite belasten. Zudem sinken Veröffentlichungszahlen im Eigentumsneubau phasenweise. Entscheidend wird sein, die liberalen Genehmigungsstrukturen zu bewahren, Infrastrukturprojekte konsequent mit Wohnungsbau zu koppeln und den Bestand klimagerecht zu erneuern – ohne den Erneuerungszyklus zu bremsen, der Tokios Puffer gegen Knappheit bildet.